Loueur Meublé
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EHPAD
Etude personnalisée
EHPAD : les avantages
- Les EHPAD et les conventions tripartites
- EHPAD et les aides de l'Etat
- Précisions sur l'APA
- EHPAD : fiscalité avantageuse
- EHPAD : forte rentabilité
- EHPAD : un bail avantageux
- Le + de loueur-meublé
I. Les EHPAD et les conventions tripartites
L'ensemble du secteur des établissements pour personnes âgées est strictement réglementé depuis 1975 (loi n°75-535 du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales). Que se soit la création, la transformation ou l'extension des maisons de retraite, une autorisation délivrée par les pouvoirs publics avant le début de réalisation du projet est nécessaire.
Les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées dépendantes doivent passer une convention pluriannuelle avec le Président de Conseil Général et l'autorité compétente pour l'assurance maladie, et ceci depuis le 24 janvier 1996 ( la loi n° 97-60 ).
Cette convention appelée convention tripartite régira désormais le secteur des Établissements d' Hébergement pour Personnes Âgées (EHPAD).
Ladite convention définit notamment les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'à celui de la qualité de la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières. En accordant une attention plus particulière au niveau de la formation du personnel d'accueil.
Ces conventions tripartites ont pour but :
D 'inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité
D' harmoniser les prestations offertes aux résidants
D 'apporter plus de transparence dans la gestion des structures.
D 'inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité
D' harmoniser les prestations offertes aux résidants
D 'apporter plus de transparence dans la gestion des structures.
Le respect de cette convention permet à l'EHPAD d'encaisser des "dotations" de la part de l'état.
De ce fait, cette convention permettra deux choses :
Assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD dans le temps
Assurer une assise financière plus importante pour le gestionnaire.
Ce qui est une garantie très importante pour l'investisseur qui aura ainsi l'assurance d'une part que ses loyers lui seront versés mais d'autre part qu'il pourra concerver un immobilier en bon état et aux normes.
II. EHPAD et les aides de l'Etat
Tous les établissements accueillant des personnes dépendantes doivent signer une convention avec le président du conseil général et un représentant de l'État.
Cette convention détermine si l'établissement est conventionné ce qui permet aux personnes âgées dépendantes de percevoir des aides financières, et notamment l'APA (Allocation Personnalisée d' Autonomie).
Elle permet de plus la mise en place de la tarification en trois postes :
Le tarif hébergement : si la maison de retraite est conventionnée au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le résident peut obtenir l'APL pour couvrir partiellement ses frais. À défaut de conventionnement, l'allocation de logement peut être accordée.
Il est en outre possible si l' établissement est habilité à ce titre de demander l'aide sociale à l'hébergement.
Le tarif dépendance : cette dépense peut être en partie couverte par l'APA. Toutefois les personnes qui n'en bénéficient pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
Le tarif des soins : pour l'essentiel, ils sont couverts par l'assurance maladie.
Précisions sur l'APA:
L'APA, anciennement PSD ( Prestation Spécifique Dépendance ) n'est plus attribuée depuis le 31 décembre 2001. Si vous en étiez bénéficiaire, vous pouviez soit continuer à la percevoir, soit faire une demande d'Allocation Personnalisée d'Autonomie (APA) auprès du président du Conseil Général. A compter du 1er janvier 2004, les bénéficiaires de la PSD n'ayant pas fait de demande voient leurs droits à l'APA automatiquement examinés.
Ce nouveau système d'allocations (APA) vient d'être mise en place pour les personnes âgées dépendantes. L'APA va permettre l'accès à un plus grand nombre de personnes âgées dépendantes à ce type d'établissement.
Elle concerne toutes les personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans et tient compte du degré de perte d'autonomie. Une participation financière personnelle peut être laissée à la charge de la personne, selon ses ressources. Enfin à la différence de la PSD, l'APA n'est pas récupérable sur la succession ou les donations.
III. EHPAD : fiscalité avantageuse
Le statut de loueur en meublé grâce auquel vous réalisez un investissement en EHPAD n'est pas au sens général un outil de défiscalisation mais un réel outil de revenus à terme non fiscalisés.
L'absence d'économie d'impôts est dans le temps largement compensée par la non fiscalisation des revenus sur une très longue période, concernant l' EHPAD, entre 30 et 40 ans.
Par ailleurs l'inscription à un centre de gestion agréé permet tous les ans de réaliser une petite économie d'impôts. De plus le statut de loueur en meublé non professionnel par lequel vous allez passer pour investir en EHPAD partage exactement la même philosophie que le statut de loueur en meublé professionnel en matière d'outil de rente non fiscalisée. Il ne reprend pas, il est vrai, un certain nombre d'avantages auxiliaires du statut LMP qui par ailleurs ne sont pas automatiquement acquis à l'investisseur mais dépendent beaucoup de sa situation patrimoniale globale.
Enfin, pour les investisseurs désirant opter pour le statut LMP à terme, le statut LMNP constitue une première étape intéressante leur permettant d'opter ultérieurement pour le statut de leur choix en cas d'acquisitions complémentaires et suffisantes à l'obtention du seuil annuel de recettes de 23 000 € sous réserves depuis le 01 Janvier 2009 que ces recettes soit équivalentes aux revenus du foyer fiscal (voir la rubrique "comprendre le statut LMP / LMNP).
IV. EHPAD : forte rentabilité
IV. EHPAD : forte rentabilité
La rentabilité est un critère important actuellement dans le choix des investisseurs. Cette rentabilité si décisive est un élément essentiel dans un investissement EHPAD, puisqu'elle est en règle générale plus élevée que sur des investissements locatifs traditionnels.
Dans un contexte où les rentabilités locatives sont plutôt à la baisse, l'investissement sous statut de loueur en meublé dans un EHPAD prend plus de sens encore.
En effet, la rentabilité procurée par un bon bail commercial permet à l'investisseur d'économiser bon nombre de charges liées à l'exploitation de son investissement qui seront alors endossées par le gestionnaire.
Cette rentabilité est alors bien supérieure à bon nombre de rentabilités immobilières classiques, retraitées des frais de gestion, des frais d'entretien et de l'ensemble des charges dites locatives. De plus la rentabilité d'une opération en EHPAD s'entend nette de fiscalité immobilière sur une très longue période à la différence de la plupart des autres investissements immobiliers locatifs dépendant du régime de droit commun des revenus fonciers.
Enfin l'investissement en EHPAD comme tout investissement immobilier fait jouer à plein l'effet de levier lié au crédit et permet à l'investisseur d'obtenir un rendement interne très intéressant au regard des sommes qu'il a réellement immobilisées.
V. EHPAD : un bail avantageux
Lors d'un investissement en EHPAD, un bail commercial portant sur les locaux meublés est signé entre chaque investisseur copropriétaire et la société d'exploitation de la résidence. Dans le cadre de ce bail les loyers sont garantis et toutes les charges d'exploitation, l'entretien et les gros travaux définis par les articles 606 et 605 du code civil ainsi que ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement également à la charge de l'exploitant.
Les investisseurs ne sont exposés à aucun risque d'exploitation et leur statut se limite à celui de loueur en meublé. Les loyers, soumis à T.V.A en raison de l'activité et des services rendus à la clientèle par l'exploitant, l'investisseur peut donc récupérer la T.V.A. sur marge. Enfin les loyers seront nets d'impôts aussi longtemps que la capacité d'amortissement du bien le permettra, entre 30 et 40 ans compte tenu des reports d'amortissement.
VI. Le + de loueur-meublé
Les avantages d'un investissement en EHPAD sont fortement liés au statut de loueur en meublé.
En effet acheter dans un EHPAD implique obligatoirement le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Les avantages liés sont alors nombreux : récupération de la T.V.A et revenus défiscalisés, loyer garantis par bail commercial, charges très faibles, produit de qualité fortement encadré par l'Etat, un marché pérenne pour les 50 prochaines années, un placement patrimonial rentable sur un marché porteur.
